建ぺい率とは？計算方法、緩和措置について解説。

土地の購入を考えている方が必ず見聞きする「建ぺい率」という言葉。初めて家を建てる方が「建ぺい率って何だろう」と疑問に思うのも無理はありません。そこで今回は、建ぺい率の意味や容積率との違い、計算方法などをわかりやすく解説します。

建ぺい率とは？計算方法

Point 建ぺい率は敷地面積に占める真上から見た建物の面積の割合

建ぺい率とは敷地の面積に占める、真上から見たときの建物の面積の割合を指します。例えば、敷地面積が100平方メートル、建物の面積が50平方メートルの場合、建ぺい率は50%になります。

＜建ぺい率の計算式＞

真上から見たときの建物の面積÷敷地面積×100

せっかくなら敷地を余すことなく使いたいと思うかもしれません。しかし、建ぺい率は建築基準法により定められており、自分の土地だからといって自由に家を設計、建築することはできません。

建ぺい率が定められている理由

建ぺい率が定められていることにより、土地の所有者は敷地内に一定のスペースを設けることになりますが、その理由は以下のとおりです。

• 採光や通風などを良くする
• 延焼を防止する
• 万が一のときに避難をしやすくする

このように建ぺい率は住環境の確保や安全性の観点から定められているのです。

容積率との違い

建ぺい率と間違いやすいものに「容積率」があります。容積率とは、敷地の面積に占める延べ床面積（各階の床の面積の合計）の割合を指します。建ぺい率が真上から見たときの平面的な面積の割合に対し、容積率は1階や2階の床面積を合計した面積を基に算出します。

例えば、敷地面積が100平方メートル、1階の床面積が40平方メートル、2階の床面積が20平方メートルの場合の容積率は60%になります。

＜容積率の計算式＞

1階の床面積＋2階の床面積÷100平方メートル×100

なお、玄関ポーチやベランダ、ロフトなどは延べ床面積には含まれません。

用途地域別の建ぺい率

Point 住宅の建ぺい率は用途地域によって30%～80%に指定されている

用途地域とは、建てることができる建物の種類や用途等を定めた地域のことです。建ぺい率はその用途地域によって以下の様に制限されています。

建築希望エリアが上記のどの用途地域に該当するかは、市区町村の都市計画図で確認できます。

引用：昭島都市計画図

例えば、上記は東京都昭島市の都市計画図です。上記の赤丸が第1種低層住居専用地域のエリアになります。

用途地域がまたがる場合の建ぺい率の計算方法

建ぺい率の異なる用途地域にまたがるときは、割り振って計算した建ぺい率が適用されます。

例えば以下のケースを見てみましょう。

• 第1種低層住居専用地域（建ぺい率40%）に占める敷地面積60平方メートル
• 第1種住居地域（建ぺい率60%）に占める敷地面積40平方メートル

建ぺい率は、

60平方メートル×40%＋40平方メートル×60%×100＝48%

になります。このようにそれぞれの用途地域に占める敷地面積から建ぺい率を計算します。

建ぺい率の緩和措置

Point 条件を満たせば最大で建ぺい率は20%緩和される

建築基準法により、以下2つの条件のいずれか、もしくは両方を満たす場合に建ぺい率が緩和され、より広い家を建てることができます。

1. 特定行政庁が指定する、街区の角地に家を建てる
2. 防火地域に耐火建築物を建てるまたは、準防火地域に準耐火建築物を建てる

特定行政庁が指定する角地に家を建てる場合、建ぺい率が10%緩和されます。

また、建築基準法で定められた耐火性能を持つ「耐火建築物」を幹線道路沿いなどの防火地域に建てる場合、建ぺい率が10%緩和されます。また、準耐火性能を満たした火災の延焼を防ぐ性能を持つ「準耐火建築物」を準防火地域に建てる場合も建ぺい率が10％緩和されます。

さらに、上記1、2の条件の両方に該当する場合は、建ぺい率から20%緩和されます。

＜建ぺい率の緩和例＞

まとめ

今回は建ぺい率の意味や目的、容積率との違いなど基本的な内容を解説しました。建ぺい率は土地探しでは必須の知識ですので、ぜひ押さえておきましょう。また建ぺい率は用途地域によって異なるため、土地を探している市区町村の都市計画図は事前に確認しておきましょう。

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