セットバックとは？幅や条件、目的、注意点などを解説

土地や物件探しで不動産情報を調べていると、「要セットバック物件」という但し書きが書かれていることがあります。このセットバックとは何なのでしょうか。

セットバックを理解しておくことで、より効率的に理想の土地や物件探しを進めることができます。今回はセットバックの意味や要セットバック物件を購入する際の注意点などを解説していきます。

セットバックとは
セットバックをする幅や条件とは
要セットバック物件や土地を購入するときの注意点
まとめ

セットバックとは

Point セットバックとは敷地を道路との境界線から後退させること

セットバックとは「後退」を意味し、土地と道路の境界線を後退させることを指します。建築基準法で「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。」と義務付けられています。一方で道路幅は4mを確保しなければならないことになっており、そのため、道幅4mを確保するためにセットバック（後退）を行うケースがあります。この道幅の範囲内は自分の土地であっても建物や駐車場を建てることができないスペースが存在することになります。なお、セットバックが必要な土地は「要セットバック物件」などと書かれており、要セットバック物件はセットバックが必要な分だけ価格が安い傾向にあります。

セットバックの目的

セットバックをする主な目的は「救急車や消防車、パトカーなど緊急車両の通行をスムーズにするため」です。道幅が狭いと、緊急時に道路が塞がり、車両が目的地まで辿り着けない可能性があります。またセットバックにより道路が広くなれば、救急車や消防車などが家の前まで来ることができます。このように、セットバックは主に防犯・防災上の理由から義務化されているのです。

セットバックをする幅や条件とは

Point 前面の道路の幅が4m未満の場合、セットバックが必須

セットバックをする幅

セットバックが必要な幅は、住まいから見た道路の向かいの状況で異なります。

道路の向かいに家があるケース：接する道路の中心線から2mの位置までセットバックを行う（例：接する道路の道幅が2mの場合、向かいの家と互いに1mずつセットバックを行う）
道路の向かいが川や崖などのケース：向かい側の道路の境界線から4m、セットバックを行う（例：接する道路の幅が2mの場合、2mのセットバックを行う）

(道路の向かいに家があるケースの図)

道路の向かいに家がある場合は、向かいの家とこちらの家の両方が等距離のセットバックを行い、4mの道幅を確保します。

一方、道路の向かいが川や崖のケースの場合はこちらの家側だけで4mの道幅を確保しなければなりません。

セットバックをする条件

セットバックをする条件は、「前面の道路の幅が4m未満であること」です。建築基準法第42条2項で定められている、「幅4m未満である」「特定行政庁の指定を受けている」などの条件を満たす道路は「2項道路」と呼ばれています。この2項道路に接する土地では、道路の中心線から2mの範囲に建物を建てることができません。