家の購入に不可欠！住宅ローンの審査とは？審査基準や審査に通る方法も

家を購入する際に多くの方が利用する「住宅ローン」。住宅ローンを利用すれば、資金が足りなくても、憧れのマイホームに住むことができます。

しかし、住宅ローンは審査に通らなければ利用できません。では審査とは一体何なのでしょうか。

今回は住宅ローンの審査について意味や流れ、審査に通りやすい人・通らない人の特徴などについて解説します。

住宅ローンの審査とは？流れと必要書類を解説
住宅ローンの審査基準とは
住宅ローンの審査に通る人・通らない人の特徴
住宅ローンの審査に通るための方法
まとめ

住宅ローンの審査とは？流れと必要書類を解説

Point 住宅ローンの審査とは、金融機関が利用者の返済能力を審査すること。

住宅ローンとは、金融機関が住宅を購入したい人に向けて行う融資です。住宅ローンの審査とは、利用者が住宅ローンを利用しても返済能力があるかどうか、年収や健康状態など複数の項目を金融機関が審査をすることです。

審査に通れば、無事住宅ローンを利用することができます。

住宅ローンの流れ

住宅ローンの審査には事前審査と本審査があります。

事前審査：年齢や勤続年数、雇用形態などから返済能力を重点的に審査。自己申告内容をベースに金融機関の支店が行う
本審査：事前審査より詳細かつ厳しい審査。公的書類をベースに金融機関の本部・信用保証会社が行う

以上の内容を踏まえ、一般的な住宅ローンの流れは以下のとおりです。

利用したい住宅ローンを決める
事前審査申し込み：金融機関の窓口もしくはインターネットで申し込む。審査期間は1週間程度
本審査申し込み：事前審査に通過すれば、本審査を申し込む。審査期間は2週間程度
住宅ローン契約の締結：本審査に通過すれば、住宅ローンを締結する
住宅ローンの融資スタート：不動産の購入資金が口座に振り込まれ、融資スタート

わからないことがあれば、都度金融機関や住宅ローンを紹介してもらった場合は住宅メーカーに質問をして、手続きを進めましょう。

住宅ローンを受けるための必要書類

住宅ローンを受けるために必要な書類は事前審査と本審査で異なります。以下、両審査で必要な書類例です。

＜事前審査の必要書類＞

本人確認書類（運転免許証、パスポート等）
源泉徴収票（個人事業主の場合は、直近3年分の確定申告書など、収入が証明できるもの）
金融機関等取引証明書（他のローンを利用している方）
職歴書（転職後3年未満の方）
物件確認資料

＜本審査の必要書類＞

物件確認資料（売買契約書や工事請負契約書など）
土地に関する書類（住宅地図や不動産登記簿謄本など）

上記以外にも、他の書類の提出が必要になるケースもあります。

住宅ローンの審査基準とは

Point 完済時年齢や健康状態などが審査される

住宅ローンの審査基準は公表されていません。国土交通省が実施した「令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」から、金融機関の審査項目を紹介します。

＜融資を行う際に考慮する項目トップ5＞

完済時年齢
健康状態
担保評価
借入時年齢
年収

参考：令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書｜国土交通省

完済時年齢

完済時年齢が若いほうが審査に通る可能性が高まります。金融機関では完済時の年齢上限を定めており、おおよそ80歳前後に設定している金融機関が多いようです。

＜完済時年齢上限例＞

三菱UFJ銀行、三井住友銀行：80歳の誕生日まで
みずほ銀行：81歳未満

健康状態

多くの金融機関では団体信用生命保険（団信）※に加入しなければ、住宅ローンの審査に落ちるリスクが高まります。団信は健康な方が加入できるので、加入できない場合、審査にも落ちる恐れがあります。

※団体信用生命保険（団信）：住宅ローン返済中の加入者が死亡または高度障害状態になった際に、住宅ローンが完済される保険のこと

担保評価

返済不能になった場合に、金融機関は不動産を競売にかけることができます。そのため不動産の担保評価が高ければ高いほど、審査を通過しやすくなります。

借入時年齢

借入時年齢が高齢の場合は審査に不利になるリスクがあります。完済時年齢と同様に、金融機関では借入時年齢を定めています。

＜借入時年齢上限＞

三菱UFJ銀行：18歳以上70歳の誕生日まで
みずほ銀行：満20歳～71歳未満
三井住友銀行：満20歳～満70歳の誕生日まで

年収

住宅ローンで借り入れられる金額は、年収が影響します。そのため、不動産の所要資金に対して、年収が低いと審査に不利に働きます（逆に年収が高いと審査にプラスの影響があります）。

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住宅ローンの審査に通る人・通らない人の特徴

Point 年齢や年収、勤続年数、借金の有無などがポイント

住宅ローンに通る人と通らない人にはどのような特徴があるのでしょうか。ここでは両者の特徴について解説します。

住宅ローンの審査に通る人の特徴

住宅ローンに通る人は、簡単に言うと「住宅ローンを返せる見込みがある人」です。ではどのような方か、特徴は以下のとおりです。

年齢が若い：年齢が若いほうが、将来的な収入増が期待されるため
年収が高い：年収が高いほうが、住宅ローンの返済負担が少ないため
頭金が多い：信頼できると判断されるほか、返済負担率も下がるため
勤続年数が長い：引き続き安定した収入が見込まれるため
借金がない（もしくは完済が近い）：住宅ローンの返済に資金を振り分けやすいため
返済負担率が低い：返済に余裕が出るため

なお、上記すべてを満たさなければ審査に通らないわけではありません。金融機関は上記項目を含め、総合的に判断します。とは言え、改善できそうな項目があれば、見直しましょう。

住宅ローンの審査に通らない人の特徴

住宅ローンに通らない人は、簡単に言うと「返済能力に乏しい人」です。住宅ローンに通らない人の特徴は以下のとおりです。

年齢が高い：完済時年齢も高くなる可能性があり、収入面で不安が残るため
住宅ローン以外のローン返済負担が大きい：住宅ローンの返済に振り分ける資金が少なくなるため
借金が多い：収入に対して借金額が多いと、住宅ローンの返済が滞る可能性も大きくなるため
年収・勤続年数が不安定：今後も安定した収入を得続けられるかどうか、判断できないため
転職して間もない：勤続年数が短いと、収入の安定性に乏しいと判断されるため

もちろん、上記項目に当てはまる＝審査に通らない、というわけではありません。借金があっても住宅ローン審査をクリアする方もいます。審査に通るためには、不安材料はできる限り無くすようにしましょう。

住宅ローンの審査に通るための方法

Point 複数の住宅ローンを申し込み、転職時期の調整などで、審査に通る可能性を高められる

最後に住宅ローンの審査に通るための方法を紹介します。

複数の金融機関の住宅ローンに申し込む
転職の時期を調整する
頭金を多く用意する
収入合算をする

複数の金融機関の住宅ローンに申し込む

複数の金融機関の住宅ローンへ申し込むことで、審査に通る確率が高まります。審査基準は金融機関によって異なり、A社では落ちても、B社では通る可能性があるためです。不安な場合は、複数申込を行って審査に通る可能性を高めましょう。

転職の時期を調整する

勤続年数が短いと、住宅ローンの審査では不利になるため、転職間もない時期に住宅ローンの審査をすると、落ちてしまう可能性が高まります。転職と住宅ローン、どちらも考えている人の中で住宅ローンの審査を優先したい方は、審査を通してから転職をしてみてはいかがでしょうか。

頭金を多く用意する

頭金が多いほど、審査に通る確率が高まります。頭金の多さが信頼にもつながるほか、返済負担率も下がるためです。もちろん、頭金の額はライフプランや金銭事情により総合的に判断すべきですが、審査を優先したい方は増額を検討してみましょう。

収入合算をする

収入合算とは、利用者の年収に加え、配偶者や親子などの収入も合算して住宅ローンを利用することを指します。合算した収入額で審査を受けられるため、収入に対する融資希望額が多い場合は、審査に通る可能性が高まります。ただし、収入合算を申し込む際には、利用者と収入を合算する、両者が住宅ローンの申し込み全条件を満たさなければなりません。収入合算ができるかどうか、事前に確認しておきましょう。